Um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, erlaubt das Gesetz ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend zu machen (§§ 562 ff. BGB). Dieses Pfandrecht ist auf die Gegenstände beschränkt, die der Mieter in die Mietsache eingebracht hat. Im Wohnraummietrecht ist seine praktische Bedeutung nicht sehr groß. Will der Vermieter zusätzliche Sicherheiten erlangen, muss er dies mit dem Mieter vertraglich vereinbaren. Diese Vereinbarungen regeln üblicherweise die Zahlung einer Barkaution, die Einrichtung eines Kautionskontos oder die Beibringung einer Bürgschaft durch den Mieter.
Solche Vereinbarungen finden für das Wohnraummietrecht Beschränkungen in §551 BGB. Diese Vorschrift legt vor allem die insolvenzsichere sowie verzinste Anlage der Mietsicherheit fest und begrenzt die Kautionsleistung auf drei Nettokaltmieten.
Streit entsteht insbesondere über die Rückgabe der Mietsicherheit am Ende des Mietverhältnisses. Nicht nur die Höhe des Rückzahlungs- oder Freigabeanspruches, sondern auch die Fälligkeit, der Rückzahlungszeitpunkt, geben Anlass zu Meinungsverschiedenheiten. Weil §569 Abs. 2 a BGB dem Vermieter die Möglichkeit gibt, wegen eines Verzuges mit der Sicherheitsleistung das gerade begonnene Mietverhältnis zu kündigen, kann auch schon am Anfang des Mietverhältnisses Beratungsbedarf bestehen.
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Miete
Vertragliche Hauptpflicht des Mieters ist es die vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten. Während vor dem 01.06.2015 der vertraglichen Vereinbarung über die Höhe der Miete nur Grenzen durch den Straftatbestand des Wuchers (§291 StGB) und den Bußgeldtatbestand der Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG Grenzen gesetzt waren gilt mittlerweile die so genannte Mietpreisbremse (§556 d BGB). Sie schafft – auch durch die mitgeregelten Ausnahmen – neue Chancen und Herausforderungen die Miethöhe im eigenen Sinne zu beeinflussen. Weitere Einflussmöglichkeiten auf die Miethöhe bieten vertragliche und gesetzliche Möglichkeiten Mieterhöhungen durch zu führen.
Grundsätzlich lassen sich drei verschiedene Arten der Mieten feststellen, nämlich Bruttowarmmietverträge, Bruttokaltmietverträge und Nettokaltmietverträge. Bei Bruttowarmmietverträgen sind alle Nebenkosten mit der Mietzahlung pauschal abgegolten, bei Bruttokaltmietvertägen sind die Betriebskosten, abgesehen von den Heizkosten, in der Grundmiete enthalten und bei Nettokaltmietverträgen werden auch diese gesondert abgerechnet. Bruttowarmmietverträge verstoßen gegen die Heizkostenverordnung, falls diese auf das Mietverhältnis anwendbar ist. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf eine Umstellung des Mietvertrages.
Im Wohnraummietverhältnis ist die Miete nach §556 Abs. 1 BGB am dritten Werktag eines Monats fällig. Wiederholte Verspätungen der Zahlung können den Vermieter nach Abmahnung berechtigen das Mietverhältnis zu kündigen.
Mietminderung
Durch den Mietvertrag über Wohnraum verpflichtet sich der Vermieter die Räume dem Mieter in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu überlassen. Sofern die Wohnung nicht mehr oder nur eingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, spricht man von einem Mangel der Mietsache. Je nach vertraglicher Regelung und aktueller Rechtslage ist eine der Vertragsparteien verpflichtet diesen Mangel zu beseitigen. Sofern der Vermieter die Beseitigung des Mangels vorzunehmen hat, dies aber nicht tut, kommt eine Minderung der Miete in Betracht.
Wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch eine entsprechende Mitteilung des Mangels an den Vermieter, um diesem tatsächlich Gelegenheit zur Mangelbeseitigung zu geben. Ein häufig durch Mieter begangener Fehler ist es die tatsächliche Mietzahlung ohne rechtliche Beratung zu kürzen. Dies kann, sofern der Mangel nicht oder nicht in der Höhe zur Minderung der Miete berechtigte, zu einem Zahlungsrückstand führen. Diese Zahlungsrückstände können dann eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
Beachtenswert ist im Zusammenhang mit der Mietminderung ebenfalls, dass die Mängel nicht immer in die tatsächliche Einflusssphäre der Vertragsparteien fallen müssen. So kann z.B. auch Baulärm einer nahe gelegenen Baustelle eine Recht zur Minderung der Miete begründen.
Die frühzeitige Einschaltung eines Anwaltes hilft Ihnen dabei das Verfahren um Ansprüche aus Mietminderung schon außergerichtlich in die richtigen Bahnen zu lenken, Ihre Erfolgsaussichten einzuschätzen und taktische Fehler zu vermeiden.
Schönheitsreparaturen
Allgemein handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um Arbeiten, die zur Beseitigung der Gebrauchsspuren einer Wohnung erforderlich sind. Im Wohnraummietrecht trägt der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung (§535 Abs.1 BGB) die Last der Instandhaltung der Mietsache. Er kann jedoch im Rahmen des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Während die Vorgaben durch den Gesetzgeber in den letzten Jahren weitestgehend unverändert geblieben sind, wurden und werden durch die laufende Rechtsprechung die Anforderungen an den Mietvertrag hinsichtlich einer wirksamen Umlage der Schönheitsreparaturen verändert. Für den Vermieter kann eine unwirksame Regelung der Schönheitsreparaturen bedeuten, dass er die entsprechenden Arbeiten auf eigene Kosten auszuführen hat und dem Mieter ein Recht zur Minderung der Miete zusteht. Für den Mieter besteht das Risiko einer falschen Interpretation der vertraglichen Regelungen in unnötigen Kosten oder sogar in einer Abmahnung bzw. in extremen Fällen einer Kündigung. Daher profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter von einer fundierten anwaltlichen Beratung und Vertretung im Kontext von Schönheitsreparaturen. Als erfahrener Rechtsanwalt auf diesem Gebiet kennt Herr Köhler die aktuelle Rechtslage und kann Sie bei der Bewertung und Gestaltung im konkreten Einzelfall unterstützen.
Abmahnung
Im Wohnraummietverhältnis besteht, ähnlich wie im Arbeitsrecht, die Möglichkeit eine Abmahnung auszusprechen. Die Möglichkeit eine Abmahnung auszusprechen besteht sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Mit der Abmahnung wird ein vertragswidriges Verhalten des Vertragspartners gerügt und es wird die Beendigung des vertragswidrigen Verhaltens gefordert. In den meisten Fällen werden Abmahnungen durch Vermieter ausgesprochen und haben häufig ihre Ursache in verspäteter Mietzahlung, unerlaubter Untervermietung, Lärmbelästigung oder nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen.
Der Inhalt einer Abmahnung muss gewissen Standards, die durch den Gesetzgeber und durch die laufende Rechtsprechung vorgegeben werden, genügen. Auch sind gewisse Formvorschriften zu beachten um wirksam eine Abmahnung auszusprechen. Die Möglichkeiten sich gegen eine erhaltene Abmahnung zur Wehr zu setzen sind im Gegensatz zum Arbeitsrecht eingeschränkt.
Da die Abmahnung häufig auch eine Kündigung des Mietvertrages vorbereitet, ist eine anwaltliche Beratung durch Herrn Köhler sinnvoll.
Kündigung des Mietvertrages
Die Kündigung des Mietverhältnisses kann entweder durch den Mieter oder durch den Vermieter erfolgen. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind für beide unterschiedlich. Vereinfacht dargestellt, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur beenden, wenn er einen durch den Gesetzgeber vorgesehen Grund dafür hat. Der Mieter hingegen kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden.
Für beide Vertragsparteien besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Es Bedarf dazu jedoch eines wichtigen Grundes, der meistens in einer Verletzung der vertraglichen Pflichten des jeweils anderen Vertragspartners besteht.
Bei einer Kündigung gilt es Fristen und Formvorschriften zu berücksichtigen. Außerdem sind die vertraglichen Regelungen des Mietvertrages, die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung sowie die Umstände des Einzelfalles für die Durchsetzbarkeit einer Kündigung entscheidend.
Auf Grund der weitreichenden Folgen und den möglicherweise mit einer Kündigung verbundenen Kosten ist eine frühzeitige Einschaltung eines Anwaltes in Kündigungsangelegenheiten von Vorteil. Herr Köhler berät Sie gerne sowohl im Falle das Sie eine Kündigung aussprechen möchten als auch in Fällen in denen Sie eine Kündigung erhalten haben.