Mieterhöhung

Die Erhöhung der Miete im Wohnraummietrecht lässt sich in zwei grundlegende Formen aufteilen. Zum einen sind dies schon meist bei Abschluss des Mietvertrages vertraglich geregelte Erhöhungen der Miete, zum anderen sind dies Mieterhöhungen mit gesetzlicher Anspruchsgrundlage, die durch Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses durchgesetzt werden.

Zu den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen zählen die Staffelmiete (§ 557 a BGB) und, in der Praxis seltener, die Indexmiete (§ 557 b BGB). Bei der Staffelmietvereinbarung legen Mieter und Vermieter im Regelfall einen Turnus und einen Betrag fest, der die Mieterhöhung bestimmt. Ähnlich gestaltet sich die Indexmiete, allerdings wird hier die Anpassung der Miete an einen Index,  den Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt. Bei der Ausgestaltung einer wirksamen mietvertraglichen Reglung zur Staffel- oder Indexmiete sind entsprechende Vorschriften durch den Gesetzgeber und die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen.

Zu den Mieterhöhungen die im Verlaufe eines Mietverhältnisses durchgeführt werden können, zählen die Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, die Mieterhöhungsverlangen zu Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zwischen den Vertragsparteien. Streng genommen nicht zu den Mieterhöhungen zählt die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Mieterhöhung durch den Vermieter nach einer Modernisierung ist grundlegend geregelt in §§ 559 BGB ff. Der Vermieter hat dadurch die Möglichkeit Kosten einer Modernisierungsmaßnahme des vermieteten Objektes zu einem bestimmten Anteil auf die Mieter umzulegen. Im Regelfall empfiehlt es sich für den Vermieter die Modernisierung und die Mieterhöhung im Vorfeld anzukündigen. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch die Mieter ist nicht erforderlich, daher sind die gesetzlichen Anforderungen an ein solches Mieterhöhungsverlangen entsprechend streng. Der Mieter hat zudem ein Anrecht auf Belegeinsicht hinsichtlich der Kosten, welche bei der Mieterhöhung umgelegt werden sollen.

Die §§ 558 ff. BGB regeln  für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dazu spricht er gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen aus und verlangt von diesem die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter begründen. Die möglichen Begründungsmittel gibt das Gesetz vor. Eines der meist genutzten Begründungsmittel in Berlin ist der Berliner Mietspiegel. Der Vermieter kann, sofern der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zustimmt, eine Klage auf Zustimmung erheben.

Neben diesen beiden gesetzlichen Mieterhöhungen können die Mietvertragsparteien auch eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung treffen. Diese Vereinbarung ist freier gestaltbar als die gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen, es besteht jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf den Abschluss einer solchen Vereinbarung.

Von vielen Mietern wird auch die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als Erhöhung der Miete wahrgenommen. Eine solche Anpassung kann vom Vermieter vorgenommen werden, wenn sich durch entsprechend erforderliche Nachzahlungen auf Grund von Betriebskostenabrechnung herausstellt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren. Auch dem Mieter kann im Falle dass die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren, ein Anspruch auf Anpassung der Zahlungen zustehen.

Herr Köhler unterstützt Sie gerne im Bereich der Mieterhöhungen und der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen. Dabei überprüft und berät er zu der Wirksamkeit von vertraglichen Regelungen ebenso wie zur Gestaltung und Wirksamkeit von Erhöhungsverlangen.