Untervermietung

Steigende Mieten und eine immer größere Zahl von Singlehaushalten machen die Untervermietung von Wohnraum attraktiv. Vorsicht ist aber angebracht. Zumindest nach Abmahnung kann die Untervermietung eine Vertragsverletzung darstellen, die zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. § 540 BGB schreibt vor, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einzuholen hat, bevor er die Mietsache einem Dritten überlassen darf. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter jedoch verpflichtet sein, diese Erlaubnis zu erteilen. Das ist der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann und nur einen Teil der Wohnung untervermietet. Erheblichen Einfluss auf die Pflicht zur Gestattung der Untervermietung hat allerdings der Hauptmietvertrag. Wird die Wohnung z. B. im Hauptmietvertrag einer Wohngemeinschaft überlassen, kann der Vermieter sogar verpflichtet werden der Auswechselung einer Mietvertragspartei zuzustimmen.

Gerade bei der Abfassung des Untermietvertrages ist Sorgfalt geboten. Schnell hat der Mieter dem Untermieter mehr Rechte eingeräumt, als er selbst aus dem Mietvertrag herleiten darf. Das kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Auch eine ungeschickte Abfassung der Betriebskostenabrede im Untermietvertrag kann dazu führen, dass der Untervermieter auf Kosten sitzen bleibt.

Eine Untervermietung hat erhebliche Kosequenzen, auch im Hauptmietverhältnis. Anwaltliche Beratung kann hier helfen, Nachteile zu vermeiden und Rechte durchzusetzen.

Mietsicherheiten

Um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, erlaubt das Gesetz ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend zu machen (§§ 562 ff. BGB). Dieses Pfandrecht ist auf die Gegenstände beschränkt, die der Mieter in die Mietsache eingebracht hat. Im Wohnraummietrecht ist seine praktische Bedeutung nicht sehr groß. Will der Vermieter zusätzliche Sicherheiten erlangen, muss er dies mit dem Mieter vertraglich vereinbaren. Diese Vereinbarungen regeln üblicherweise die Zahlung einer Barkaution, die Einrichtung eines Kautionskontos oder die Beibringung einer Bürgschaft durch den Mieter.
Solche Vereinbarungen finden für das Wohnraummietrecht Beschränkungen in §551 BGB. Diese Vorschrift legt vor allem die insolvenzsichere sowie verzinste Anlage der Mietsicherheit fest und begrenzt die Kautionsleistung auf drei Nettokaltmieten.
Streit entsteht insbesondere über die Rückgabe der Sicherheit am Ende des Mietverhältnisses. Nicht nur die Höhe des Rückzahlungs- oder Freigabeanspruches, sondern auch die Fälligkeit, der Rückzahlungszeitpunkt, geben Anlass zu Meinungsverschiedenheiten. Weil §569 Abs. 2 a BGB dem Vermieter die Möglichkeit gibt, wegen eines Verzuges mit der Sicherheitsleistung das gerade begonnene Mietverhältnis zu kündigen, kann auch schon am Anfang des Mietverhältnisses Beratungsbedarf bestehen.

Betriebskosten

Grundsätzlich geht das Bürgerliche Gesetzbuch davon aus, dass es Sache des Vermieters ist die Nebenkosten der Mietsache zu bezahlen (§535 Abs. 1 Satz 3). In § 556 ff. BGB regelt das Gesetz aber für Wohnraummietverhältnisse die Möglichkeit bestimmte Nebenkosten, die Betriebskosten, auf den Mieter per Vertrag umzulegen. Diese vertragliche Vereinbarung muss grundsätzlich die umlegbaren Kosten recht genau bezeichnen. Eine Verweisung auf § 2 der Betriebkostenverordnung ist allerdings zulässig.

Zumindest im Wohnraummietrecht ist diese Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Dem Mieter stehen hinsichtlich der Abrechnung Kontrollrechte zu, insbesondere hat er ein Recht auf Einsicht in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Um sich wirksam gegen die Betriebskostenabrechnung wehren zu können, sollte dieses Recht wahrgenommen werden. Bestimmte Einwendungen können nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Frist kann sich der Mieter nur darauf berufen, dass die Abrechnung formell fehlerhaft ist, also besonders schwerwiegende Mängel aufweist.

Miete

Vertragliche Hauptpflicht des Mieters ist es die vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten. Während vor dem 01.06.2015 der vertraglichen Vereinbarung über die Höhe der Miete nur Grenzen durch den Straftatbestand des Wuchers (§291 StGB) und den Bußgeldtatbestand der Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG Grenzen gesetzt waren gilt mittlerweile die so genannte Mietpreisbremse (§556 d BGB). Sie schafft – auch durch die mitgeregelten Ausnahmen – neue Chancen und Herausforderungen die Miethöhe im eigenen Sinne zu beeinflussen. Weitere Einflussmöglichkeiten auf die Miethöhe bieten vertragliche und gesetzliche Möglichkeiten Mieterhöhungen durch zu führen.

Grundsätzlich lassen sich drei verschiedene Arten  der Mieten feststellen, nämlich Bruttowarmmietverträge, Bruttokaltmietverträge und Nettokaltmietverträge. Bei Bruttowarmmietverträgen sind alle Nebenkosten mit der Mietzahlung pauschal abgegolten, bei Bruttokaltmietvertägen sind die Betriebskosten, abgesehen von den Heizkosten, in der Grundmiete enthalten und bei Nettokaltmietverträgen werden auch diese gesondert abgerechnet. Bruttowarmmietverträge verstoßen gegen die Heizkostenverordnung, falls diese auf das Mietverhältnis anwendbar ist. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf eine Umstellung des Mietvertrages.

Im Wohnraummietverhältnis ist die Miete nach §556 Abs. 1 BGB am dritten Werktag eines Monats fällig. Wiederholte Verspätungen der Zahlung können den Vermieter nach Abmahnung berechtigen das Mietverhältnis zu kündigen.

 

 

Mieterhöhung

Die Erhöhung der Miete im Wohnraummietrecht lässt sich in zwei grundlegende Formen aufteilen. Zum einen sind dies schon meist bei Abschluss des Mietvertrages vertraglich geregelte Erhöhungen der Miete, zum anderen sind dies Mieterhöhungen mit gesetzlicher Anspruchsgrundlage, die durch Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses durchgesetzt werden.

Zu den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen zählen die Staffelmiete (§ 557 a BGB) und, in der Praxis seltener, die Indexmiete (§ 557 b BGB). Bei der Staffelmietvereinbarung legen Mieter und Vermieter im Regelfall einen Turnus und einen Betrag fest, der die Mieterhöhung bestimmt. Ähnlich gestaltet sich die Indexmiete, allerdings wird hier die Anpassung der Miete an einen Index,  den Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt. Bei der Ausgestaltung einer wirksamen mietvertraglichen Reglung zur Staffel- oder Indexmiete sind entsprechende Vorschriften durch den Gesetzgeber und die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen.

Zu den Mieterhöhungen die im Verlaufe eines Mietverhältnisses durchgeführt werden können, zählen die Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, die Mieterhöhungsverlangen zu Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zwischen den Vertragsparteien. Streng genommen nicht zu den Mieterhöhungen zählt die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Mieterhöhung durch den Vermieter nach einer Modernisierung ist grundlegend geregelt in §§ 559 BGB ff. Der Vermieter hat dadurch die Möglichkeit Kosten einer Modernisierungsmaßnahme des vermieteten Objektes zu einem bestimmten Anteil auf die Mieter umzulegen. Im Regelfall empfiehlt es sich für den Vermieter die Modernisierung und die Mieterhöhung im Vorfeld anzukündigen. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch die Mieter ist nicht erforderlich, daher sind die gesetzlichen Anforderungen an ein solches Mieterhöhungsverlangen entsprechend streng. Der Mieter hat zudem ein Anrecht auf Belegeinsicht hinsichtlich der Kosten, welche bei der Mieterhöhung umgelegt werden sollen.

Die §§ 558 ff. BGB regeln  für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dazu spricht er gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen aus und verlangt von diesem die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter begründen. Die möglichen Begründungsmittel gibt das Gesetz vor. Eines der meist genutzten Begründungsmittel in Berlin ist der Berliner Mietspiegel. Der Vermieter kann, sofern der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zustimmt, eine Klage auf Zustimmung erheben.

Neben diesen beiden gesetzlichen Mieterhöhungen können die Mietvertragsparteien auch eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung treffen. Diese Vereinbarung ist freier gestaltbar als die gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen, es besteht jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf den Abschluss einer solchen Vereinbarung.

Von vielen Mietern wird auch die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als Erhöhung der Miete wahrgenommen. Eine solche Anpassung kann vom Vermieter vorgenommen werden, wenn sich durch entsprechend erforderliche Nachzahlungen auf Grund von Betriebskostenabrechnung herausstellt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren. Auch dem Mieter kann im Falle dass die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren, ein Anspruch auf Anpassung der Zahlungen zustehen.

Herr Köhler unterstützt Sie gerne im Bereich der Mieterhöhungen und der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen. Dabei überprüft und berät er zu der Wirksamkeit von vertraglichen Regelungen ebenso wie zur Gestaltung und Wirksamkeit von Erhöhungsverlangen.

 

Mietminderung

Durch den Mietvertrag über Wohnraum verpflichtet sich der Vermieter die Räume dem Mieter in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu überlassen. Sofern die Wohnung nicht mehr oder nur eingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, spricht man von einem Mangel der Mietsache. Je nach vertraglicher Regelung und aktueller Rechtslage ist eine der Vertragsparteien verpflichtet diesen Mangel zu beseitigen. Sofern der Vermieter die Beseitigung des Mangels vorzunehmen hat, dies aber nicht tut, kommt eine Minderung der Miete in Betracht.

Wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch eine entsprechende Mitteilung des Mangels an den Vermieter, um diesem tatsächlich Gelegenheit zur Mangelbeseitigung zu geben. Ein häufig durch Mieter begangener Fehler ist es die tatsächliche Mietzahlung ohne rechtliche Beratung zu kürzen. Dies kann, sofern der Mangel nicht oder nicht in der Höhe zur Minderung der Miete berechtigte, zu einem Zahlungsrückstand führen. Diese Zahlungsrückstände können dann eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

Beachtenswert ist im Zusammenhang mit der Mietminderung ebenfalls, dass die Mängel nicht immer in die tatsächliche Einflusssphäre der Vertragsparteien fallen müssen. So kann z.B. auch Baulärm einer nahe gelegenen Baustelle eine Recht zur Minderung der Miete begründen.

Die frühzeitige Einschaltung eines Anwaltes hilft Ihnen dabei das Verfahren um Ansprüche aus Mietminderung schon außergerichtlich in die richtigen Bahnen zu lenken, Ihre Erfolgsaussichten einzuschätzen und taktische Fehler zu vermeiden.

 

Schönheitsreparaturen

Allgemein handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um Arbeiten, die zur Beseitigung der Gebrauchsspuren einer Wohnung erforderlich sind. Im Wohnraummietrecht trägt der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung (§535 Abs.1 BGB) die Last der Instandhaltung der Mietsache. Er kann jedoch im Rahmen des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Während die Vorgaben durch den Gesetzgeber in den letzten Jahren weitestgehend unverändert geblieben sind, wurden und werden durch die laufende Rechtsprechung die Anforderungen an den Mietvertrag hinsichtlich einer wirksamen Umlage der Schönheitsreparaturen verändert. Für den Vermieter kann eine unwirksame Regelung der  Schönheitsreparaturen  bedeuten, dass er die entsprechenden Arbeiten auf eigene Kosten auszuführen hat und dem Mieter ein Recht zur Minderung der Miete zusteht. Für den Mieter besteht das Risiko einer falschen Interpretation der vertraglichen Regelungen in unnötigen Kosten oder sogar in einer Abmahnung bzw. in extremen Fällen einer Kündigung. Daher profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter von einer fundierten anwaltlichen Beratung und Vertretung im Kontext von Schönheitsreparaturen. Als erfahrener Rechtsanwalt auf diesem Gebiet kennt Herr Köhler die aktuelle Rechtslage und kann Sie bei der Bewertung und Gestaltung im konkreten Einzelfall unterstützen.

Abmahnung

Im Wohnraummietverhältnis besteht, ähnlich wie im Arbeitsrecht, die Möglichkeit eine Abmahnung  auszusprechen. Die Möglichkeit eine Abmahnung auszusprechen besteht sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.

Mit der Abmahnung wird ein vertragswidriges Verhalten des Vertragspartners gerügt und es wird die Beendigung des vertragswidrigen Verhaltens gefordert. In den meisten Fällen werden Abmahnungen durch Vermieter ausgesprochen und haben häufig ihre Ursache in verspäteter Mietzahlung, unerlaubter Untervermietung, Lärmbelästigung oder nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Der Inhalt einer Abmahnung muss gewissen Standards, die durch den Gesetzgeber und durch die laufende Rechtsprechung vorgegeben werden, genügen. Auch sind gewisse Formvorschriften zu beachten um wirksam eine Abmahnung auszusprechen. Die Möglichkeiten sich gegen eine erhaltene Abmahnung zur Wehr zu setzen sind im Gegensatz zum Arbeitsrecht eingeschränkt.

Da die Abmahnung häufig auch eine Kündigung des Mietvertrages vorbereitet, ist eine anwaltliche Beratung durch Herrn Köhler sinnvoll.

Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigung des Mietverhältnisses kann entweder durch den Mieter oder durch den Vermieter erfolgen. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind für beide unterschiedlich. Vereinfacht dargestellt, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur beenden, wenn er einen durch den Gesetzgeber vorgesehen Grund dafür hat. Der Mieter hingegen kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden.

Für beide Vertragsparteien besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Es Bedarf dazu jedoch eines wichtigen Grundes, der meistens in einer Verletzung der vertraglichen Pflichten des jeweils anderen Vertragspartners besteht.

Bei einer Kündigung gilt es Fristen und Formvorschriften zu berücksichtigen. Außerdem sind die vertraglichen Regelungen des Mietvertrages, die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung sowie die Umstände des Einzelfalles für die Durchsetzbarkeit einer Kündigung entscheidend.

Auf Grund der weitreichenden Folgen und den möglicherweise mit einer Kündigung verbundenen Kosten ist eine frühzeitige Einschaltung eines Anwaltes in Kündigungsangelegenheiten  von Vorteil. Herr Köhler berät Sie gerne sowohl im Falle das Sie eine Kündigung aussprechen möchten als auch in Fällen in denen Sie eine Kündigung erhalten haben.

Mietrecht

Im Mietrecht geht es um das rechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.
Gerade im Mietrecht ist es wichtig, sich im Konfliktfall frühzeitig von einem Anwalt beraten zu lassen. So vermeidet man taktische Fehler, die später unvorhergesehene Auswirkungen entfalten können.
Z.B. behalten manche Mieter bei Mängeln in ihrer Wohnung einfach einen Teil der Miete ein und werden in der Folge dann ungewollt zu Beklagten in einem Räumungsverfahren wegen Mietrückständen.
Rechtsanwalt Köhler hilft Ihnen, solche taktischen und rechtlichen Fallstricke im Mietrecht zu bewältigen. Im Fall von Mängeln in der Mietwohnung etwa kann ein frühzeitiger Gang zum Anwalt dabei helfen, die Höhe einer berechtigten Minderung zu bestimmen. Dann könnte der Rat des Anwalts z.B. lauten, die Miete in dieser Höhe unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen.
Auch sind im Mietrecht verschiedene Fristen zu beachten, etwa für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Geltendmachung von Mängelansprüchen, nachdem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist.
Wichtig ist die Beratung im Einzelfall. So vielfältig, wie die Problemfelder des Mietrechts sind, sind hier auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Rechtsanwalt Köhler steht Ihnen daher mit seiner Erfahrung in der Vertretung von Mietern und Vermietern in jeder Phase des Mietprozesses zur Seite.